В 2007 году в стране стартовала Федеральная программа капремонта, за проведение которой, в соответствии с законом №185-ФЗ, отвечает Фонд содействия реформированию ЖКХ. Согласно условиям программы, собственники жилья получают возможность оплатить лишь 5% стоимости работ и материалов, остальные деньги выделяет фонд. Однако это предполагает, что и контролировать ход ремонта будут сами жильцы, как наиболее заинтересованная сторона. К сожалению, не все собственники понимают это, ошибочно полагая, что за ходом работ должны следить коммунальные структуры. Чтобы прояснить ситуацию, разберем «вертикаль Капремонта» более подробно.
По цепочке
Чтобы понять, кто за что отвечает и почему, рассмотрим механизм согласования заявки на капремонт. Согласно закону №185-ФЗ, решение об участии в федеральной программе принимают сами жильцы на общем собрании. Они же утверждают дефектную ведомость (заключение об обследовании дома), предварительную смету ремонта, а также размер своей доли в его финансировании (5%). Заявка на участие (вместе со сметой и дефектной ведомостью) отправляется в муниципалитет, а после проверки городскими чиновниками — в администрацию региона. Там она включается в региональную адресную программу капремонта и уже в ее составе поступает в фонд, принимающий решение о выделении денег. То есть конечный результат является итогом цепочки последовательных действий, совсем как в популярном детском стихотворении.
Вполне логично, что контроль за расходованием денег и качеством работ осуществляется в обратном порядке: фонд — регион — муниципалитет — дом (статья 22 закона №185-ФЗ). Только представители общего собрания жильцов могут вынести окончательное решение о приемке работ у подрядчиков. Да и кто — кроме собственников — проверит, все ли было сделано в соответствии с их пожеланиями? Ведь только они могут контролировать работы непосредственно по ходу их выполнения. А значит, жильцам проще всего «схватить за руку» нерадивого подрядчика. Ни муниципалитет, ни Ростехнадзор, ни жилищная инспекция не имеют для этого достаточных полномочий. Впрочем, если потребуется, эти структуры могут быть привлечены собственниками жилья для контроля за выполнением работ. Как и сторонние специалисты. «Для организации работ и технического надзора мы пригласили компанию, которой заказывали экспертизу состояния дома, — делится опытом Татьяна Овчинникова, заместитель председателя ТСЖ «Вече» (Великий Новгород). — Со своих подрядчиков спрашивали «по полной». Да по-другому и нельзя, если вы хотите сделать качественный ремонт за разумные деньги». Кстати, выбор подрядчика — тоже прерогатива жильцов. Часто этим занимаются управляющие компании (УК), однако нужно четко понимать, что они лишь исполнители и без ведома собственников никаких действий совершать не имеют права. Как правило, подрядчика выбирают по итогам открытого конкурса (тендера), провести который по поручению жильцов может правление ТСЖ, УК или сторонняя организация. Главное условие, о котором следует помнить: все вопросы, связанные с ремонтом, должны решаться на общих собраниях.
Требуем свое!
Раз уж речь зашла об управляющих компаниях, остановимся на типичном для многих городов сценарии реализации федеральной программы. Дело в том, что очень часто городские власти сами составляют формируют программы: например, на основании списка домов-очередников на плановый капремонт. Определяются примерные бюджеты, а УК на их основании составляют предварительные сметы. Собственникам же предлагается «готовое блюдо».
Однако не стоит спешить с его дегустацией. Прежде всего, следует составить собственное «меню», внимательно изучив перед этим текст закона № 185-ФЗ. Например, в нем говорится о необходимости внедрения в ЖКХ ресурсосберегающих технологий. А это, в частности, предполагает модернизацию систем отопления, теплоизоляцию фасадов, замену крыш, установку новых лифтов и многое другое. Это те работы, на финансировании которых следует настаивать, невзирая на любые возражения коммунальщиков. Ведь интересы государства и собственников жилья здесь полностью совпадают. И это легко объяснить: правительство не просто оказывает горожанам материальную помощь, а вкладывает средства в снижение тепло- и энергопотерь в жилом секторе. Дело в том, что главный потенциал экономии энергоресурсов в нашей стране заложен сегодня именно в коммунальном хозяйстве. Например, было установлено, что теплопотребление жилых домов, построенных до 1990 года, в 3-5 раз выше, чем у зданий последующих лет застройки. Не говоря уже о развитых странах Европы, где к 2015-20 гг. планируют реконструировать весь жилой сектор в соответствии с принципами концепции «пассивного дома»[1]. Ликвидация этого разрыва в показателях — один из ключевых факторов оздоровления российской экономики. Собственникам же повышение энергоэффективности жилья позволит существенно сократить размер ежемесячных коммунальных платежей. Например, после перехода к расчетам за отопление по показаниям домовых теплосчетчиков оплачивать нужно будет только реально потребленное тепло, поэтому его экономия становится экономически выгодной жильцам. Согласно расчетам специалистов, комплексная модернизация отопительной системы позволяет добиться сокращения платежей на 35-45%.
Подтверждает это и реальный опыт регионов. Так, жители дома №29 по ул. Ленина в г. Белорецке добились полной реконструкции системы отопления. В частности, при ремонте несколько элеваторных узлов были заменены на автоматизированный тепловой пункт Danfoss, на всех стояках установлены автоматические балансировочные клапаны, а на каждой отопительной батарее — радиаторные терморегуляторы. Результат не заставил себя ждать: уже в первый отопительный сезон собственники сумели сэкономить на коммунальных платежах в среднем по 2700 рублей на квартиру.
Однако препятствием на пути к экономии зачастую становится инерция в коммунальном секторе, которая иногда еще слишком велика. Преодолеть эту тенденцию могут только сами жильцы. «Многие управляющие компании — это бывшие ЖЭКи и ДЕЗы, которые реорганизовались лишь формально. Зачастую они не имеют в своем штате профессионалов, умеющих внедрять и обслуживать энергосберегающее оборудование, а потому стараются всячески препятствовать его внедрению, — говорит Павел Журавлев, заместитель генерального директора компании «Данфосс» по взаимодействию с органами государственной власти и управления, ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий, и член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству Государственной думы. — Направить УК на путь истинный могут только сами собственники жилья, ведь это единственная категория участников капитального ремонта, заинтересованная в его результатах».
Доверяй, но проверяй
Итак, смета утверждена, и подрядчик готов приступить к работе. На этом этапе необходимо выбрать из числа собственников комиссию, которая будет денно и нощно следить за ходом ремонта от лица всех обитателей дома. И прежде всего — проверить окончательную смету запланированных работ, которую обязан представить подрядчик, перед тем, как приступить к выполнению своих обязательств. Также комиссия имеет полное право затребовать информацию о квалификации рабочих и специалистов ремонтной организации.
Как уже говорилось ранее, контроль за ремонтом нужно осуществлять, не дожидаясь его завершения. Иначе исправить возможные ошибки и недоработки будет гораздо труднее. А по окончании всех работ подписывается акт их приемки. Именно в этот момент к собственникам присоединяются представители городской жилищной комиссии и Ростехнадзора. Акт действителен только в том случае, если утвержден всеми сторонами. И не надо спешить с подписанием: без акта подрядчик никогда не получит оплату за выполненную работу. Если же собственников что-то не устраивает, они вправе отказаться подписывать документы и обязать исполнителя исправить недоработки за свой счет. При необходимости можно обратиться за помощью в решении этого вопроса в местную администрацию. «Мы осуществляем проверки по жалобам жильцов, в чьих домах были проведены ремонтные работы, — рассказывает председатель жилищного комитета администрации города Тамбова Сергей Епифанцев. — В случаях, когда факты нарушений подтверждаются, подрядчика обязывают исправить все недочеты». Во многих городах власти создают доступные через муниципальные СМИ и Интернет «черные списки» недобросовестных подрядчиков, попав в которые, строительная организация может раз и навсегда лишиться клиентов.
Чтобы капремонт оправдал ожидания собственников жилья, а не ограничился окраской фасада, обитателям дома следует проявить социальную активность. Посещать общие собрания, участвовать в деятельности контрольной комиссии, следить за работой подрядчиков. И тогда, потратив относительно небольшую сумму, жильцы станут обладателями обновленного, комфортабельного, современного дома.