В затяжном прыжке
Надо сказать, шок не прошел до сих пор. Банки относятся к строительству как с крайне рискованной отрасли и подняли ставки по кредитам с 12-15% до 20-25% годовых. Усугубляет положение и то, что спрос на недвижимость продолжает снижаться. Например, с начала 2009 года спрос на офисы в Москве упал на 45% и достиг значений 2002 года. Продажи новых квартир и коттеджей с начала кризиса упали в разных регионах, по меньшей мере, в два-три раза (в Калининградской области – сразу в 10 раз!). Спрос на складские площади уменьшился не менее чем на 30%.
Из-за всех этих факторов многие девелоперские компании (в том числе такие известные, как AFI Development, Horus Capital, KR Properties, Mirax Group) не спешат начинать новые проекты, особенно в секторе жилой и офисной недвижимости, а сроки ввода недостроенных объектов сдвигаются на неопределенный срок. В результате за первый квартал 2009 года в среднем по стране падение строительства составило 19,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но во многих регионах реальный спад оказался гораздо серьезнее - 40-50%.
Так что же, строить сейчас невыгодно? Многие эксперты в ближайшие пару лет не видят перспективы в таких прежде высокодоходных направлениях, как возведение объектов жилой недвижимости «бизнес- и «премиум»-классов, а также офисных зданий. Как утверждают аналитики компании Price Waterhouse Coopers, в подобной ситуации логично «искать альтернативы за пределами традиционных секторов». Поэтому девелоперы и инвесторы проявляют интерес к ранее незаслуженно обойденным вниманием сегментам - строительству инфраструктурных, промышленных и сельскохозяйственных объектов. Именно эти направления могут стать настоящим спасением для многих отечественных девелоперов. Впрочем, понятно, что прежней двухзначной доходности от новых проектов ожидать не приходится. Сейчас эксперты говорят о рентабельности строительства всего в 1-5%. Так что строительные компании и их инвесторы озабочены вопросом, как возводить больше полезных площадей, но за меньшие деньги?
Возможности для экономии
Сэкономил – считай, заработал. Российские девелоперы хорошо знают эту сентенцию и, чтобы выжить, используют все мыслимые пути сокращения затрат на строительство.
Одна из наилучших возможностей урезать себестоимость проекта – это воспользоваться тем, что по всей стране значительно упали цены на земельные участки под строительство. Раньше затраты на выкуп земли могли достигать 30-50% стоимости проекта, сейчас же эту строку бюджета можно сократить до трех-пяти раз! Например, в Подмосковье, где еще год назад наблюдался дефицит свободных участков под застройку, сейчас цены упали на 40-75%. Впрочем, на участки промышленного назначения (под склады или небольшие производства) цены упали всего на 25–30%. Участки с подведенными коммуникациями до кризиса были редкостью. И сейчас интерес к таким участкам хотя и снизился, но продолжает оставаться высоким.
Серьезно упали и цены на строительные материалы. Так, по данным Ассоциации строителей России, расценки на основные строительные материалы (цемент, бетон, кирпич, щебень, песок) в России с начала кризиса в октябре-ноябре 2008 года снизились в среднем на 12,4%. По отдельным материалам (например, разным видам кирпича) снижение достигло 30-40%.
Но много ли на этом можно сэкономить? В зависимости от конструкции здания, в структуре затрат стоимость строительных материалов составляет 40-50%. Таким образом, себестоимость строительства с середины 2008 года сократилась в среднем на 10%.
Было бы странно, если бы девелоперы не попытались сэкономить и на оплате труда строителям и рабочим, ведь в смете строительства эти затраты составляют до 18-20%. Действительно, многие застройщики сейчас сокращают затраты за счет увольнений «лишнего» персонала, а также урезания зарплат рабочих и прорабов – по меньшей мере на 20-30%. Например, в строительных компаниях Орловской области средние зарплаты строителей снизились с 17 до 13 тысяч рублей. Но стоит понимать, что это тупиковый путь, так как низкими зарплатами сложно привлечь квалифицированных рабочих и специалистов, от которых во многом зависит качество и скорость строительства.
Инновации вместо экономии?
Анализ ситуации в отрасли показывает, что перечисленные выше традиционные возможности для сокращения затрат на реализацию строительных проектов практически исчерпаны. Необходимы новые неординарные подходы, которые позволили бы строить существенно быстрее и дешевле.
Уже хорошо проверенным на практике решением является использование технологии быстровозводимых зданий на основе легких металлоконструкций (ЛМК). Главным несущим элементом такого здания является высокопрочный каркас из металлических профилей. Каркас имеет вертикальные стойки и горизонтальные прогоны для крепления элементов внешней и внутренней обшивки, для установки окон, дверей и внутренних перегородок.
В чем же преимущества технологии ЛМК перед традиционными методами строительства? Первое принципиальное отличие – это унификация всех узлов и деталей конструкций, а также высокая степень заводской готовности строительного комплекта. Все элементы производятся на заводе, и на строительную площадку фактически поставляется набор комплектующих и металлоконструкций, которые монтируются в соответствии с технической документацией. Поскольку для соединения деталей вместо сварки применяется сборка на резьбовых соединениях, монтаж не требует специальной подготовки и сертификации рабочих.
За счет этих нюансов достигается высокая скорость сборки здания. Фактически, по сравнению с возведением зданий из традиционных материалов, трудозатраты снижаются почти в два раза, соответственно, вдвое ускоряется процесс строительства. Надо ли говорить, что для девелопера это означает меньшие затраты на оплату труда рабочих, на аренду строительной техники и в целом более быструю окупаемость проекта.
В случае с ЛМК дешевле обходятся и работы «нулевого цикла». При возведении малоэтажных домов из традиционных материалов затраты на фундамент могут составлять до 1/5 общей стоимости проекта. Поскольку быстровозводимые здания из металлоконструкций с облицовкой из сэндвич-панелей в 3-4 раза легче традиционных построек из кирпича и железобетона, им не требуется массивного фундамента. В зависимости от типа грунта, обычно используется легкий ленточный фундамент неглубокого залегания или фундамент точечного типа. В ряде случаев достаточно просто забетонированной площадки или покрытия из железобетонных плит.
Еще одно важное отличие быстровозводимых зданий из ЛМК, влияющее на скорость строительства и итоговую стоимость проекта, - это то, что известные компании-производители обычно предлагают пакет готовых типовых проектов полнокомплектных зданий. Они разрабатываются при участии авторитетных проектных институтов и прошли регистрацию в Агентстве по строительству РФ (бывший Госстрой). Это позволяет серьезно упростить согласование и получение необходимых разрешений.
«Для девелоперов одним из главных достоинств технологии ЛМК является скорость строительства и быстрая оборачиваемость средств. Например, реализация проекта в 4-5 тыс. кв. м занимает 4-5 месяцев от начала подготовки строительной документации до сдачи объекта, - утверждает Сергей Чернышев, генеральный директор российского подразделения Ruukki, ведущего европейского поставщика решений из металла для строительства и машиностроения. – Строительство ускоряется в том числе и благодаря одностадийному проектированию. То есть заводское проектное бюро Ruukki одновременно выпускает конструкционно-монтажную документацию для производства и монтажные схемы для строительства, которые не нуждаются в дальнейшем согласовании».
В странах Евросоюза и США сейчас более 50% промышленного строительства приходится на долю ЛМК. По этой технологии возводят практически любые строения - ангары, склады, гаражи, логистические комплексы, торговые центры, павильоны, промышленные цеха, скотоводческие фермы и даже жилые дома. В то же время отечественными девелоперами выгоды использования металлоконструкций до сих пор серьезно недооценены. На настоящий момент доля ЛМК в строительстве зданий в России составляет не более 10%. Одно из немногих направлений, где преимущества этой технологии уже общепризнаны, - это возведение складов. По оценке экспертов, около 30–40% всех складских помещений в нашей стране приходится на здания из ЛМК.
В последние годы все чаще стали использовать металлоконструкции и для строительства объектов торговой недвижимости – от магазинов шаговой доступности до гипермаркетов. Своеобразным законодателем моды стал шведский концерн Ikea, построивший в 2000 году первый в России торговый комплекс (в подмосковных Химках) именно с использованием легких металлоконструкций. С тех пор многие торговые сети («Карусель», «Рамстор», «Метро») при возведении новых гипермаркетов отдают предпочтение именно ЛМК. И, надо сказать, такие торговые центры на основе быстровозводимых зданий продолжают строиться и открываться даже сейчас, в условиях кризиса, оставаясь отличной возможностью для высокорентабельных инвестиций.
Куда ветер дует?
Имея в руках инструменты для сокращения затрат и освоения новых направлений развития, девелоперы пока все же склонны рассчитывать не на свои силы, а на помощь государства. И их можно понять: банки крайне неохотно снижают ставки по кредитам, а спрос на недвижимость не проявляет признаков восстановления, так что больше ждать поддержки неоткуда.
Сейчас единственный способ выжить для многих строительных компаний – это выиграть государственный тендер на возведение тех или иных объектов в рамках федеральных или региональных программ. По итогам драматического 2008 года в «плюсе» оказались лишь те девелоперы, которые выполняли госзаказы в рамках реализации приоритетных национальных проектов.
По словам министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, в общей сложности за 2009 год объем финансирования программ в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» составит более 1 трлн. рублей. Эти деньги государство тратит в том числе и на выкуп готового жилья у девелоперов. Кроме того, застройщикам, которые возводят жилье эконом-класса, также обещаны кредиты под щадящие 16–18% годовых на длительные сроки. Таким образом, девелоперы получают финансирование для продолжения строительства жилья. Подобные программы с конца 2008 года действуют, например, в Москве и Санкт-Петербурге.
Еще одной уникальной возможностью для девелоперов поправить свои финансовые дела на ближайшие годы станет возведение спортивных и инфраструктурных объектов в Краснодарском крае в рамках подготовки к Олимпиаде-2014 в г. Сочи. Бюджет этой огромной стройки составит более 300 млрд. руб., львиная доля которого пойдет на развитие сочинской инфраструктуры — гостиничной, транспортной, энергетической.
В целом, то, что происходит сейчас в строительной отрасли, специалисты называют «очистительной силой кризиса». Девелоперы волей-неволей учатся оптимизировать расходы, использовать наиболее прогрессивные технологии строительства и взаимодействовать на взаимовыгодной основе с государством. Что из этого получится и кто останется «на плаву» - покажет время.