Ремонт квартиры - дело непростое и достаточно дорогостоящее. И, конечно, основным вопросом, волнующим потребителя в данном случае, становится стоимость. Как же правильно определить, во сколько обойдется заказчику ремонт квартиры или офиса? В первую очередь, необходимо составить дизайн-проект, а на его основе проектно-сметную документацию.
Первые шаги
Дизайн-проект представляет собой подробное предполагаемое изображение и описание квартиры после ремонта. На основе дизайн-проекта составляется проектная документация, которая отображает практические шаги по реализации задуманного плана. А одновременно с проектной документацией составляется смета ремонта, фиксирующая весь перечень применяемых материалов, необходимых работ и их предполагаемую стоимость. Этот документ необходим еще на стадии утверждения проекта в контролирующих организациях. Ведь некоторые работы, как, например, электромонтажные, газовые, а также работы по замене канализации, водопровода или отопления требуют обязательного указания материалов, с использованием которых они будут выполнены.
Проектно-сметная документация позволяет определить точное количество материалов, перечень работ и их стоимость. В проектную документацию, в зависимости от запланированных преобразований, обычно включают чертежи существующей и новой планировок квартиры, демонтажные планы, развертку всех поверхностей квартиры, чертежи разводки системы отопления, сантехнических приборов и оборудования, электромонтажа, ведомость отделочных материалов и комплектующих.
Точка отсчета
Смета дает ответ на один из самых "больных" вопросов, возникающих при начале ремонтных и строительных работ: "Сколько на это потребуется денег?" В сметной документации отражаются все затраты, связанные с демонтажом, транспортировкой, закупкой материалов и оплатой работ. В общем, ее необходимость не оспаривается. Но, например, при оклейке стен обоями составить небольшой список материалов и посчитать количество метров, расход клея, стоимость кисточек и доставки всего необходимого можно и самостоятельно. А вот в случае капитального ремонта, осуществляемого с помощью подрядчиков, разработку сметной документации лучше поручить специалистам.
Представители компании-проектировщика или подрядчика при составлении сметы будут ориентироваться не только на желание клиента, но и на свои знания и опыт в данной области. Как правило, представители таких фирм отслеживают новые тенденции и технологии строительного рынка, хорошо ориентируются в изобилии отделочных материалов, технике и дополнительном оборудовании. И, волне возможно, первоначальные идеи по ремонту или отделке подвергнутся изменениям в процессе ознакомления с новыми видами материалов и технологий работ.
Кроме того, окончательная стоимость сметы может быть сформирована с учетом финансовых возможностей заказчика. Для этого следует сразу предупредить компанию, готовящую проектно-сметную документацию о "желаемых затратах", с тем, чтобы проект и смета составлялись в рамках заданного значения.
Выбор сметчика
Расчет сметы могут выполнить как авторы проекта, так и подрядчики, приглашаемые для производства работ. Стоимость ее составления обойдется от 2% до 10% от сметной стоимости ремонта. В том же случае, если за составление сметы берется та же компания, которая будет осуществлять подрядные работы, она может сделать это совершенно бесплатно, в расчете на получение заказа на ремонт.
Кроме того, в ходе составления сметной документации существует возможность оптимизировать расходы на проведение ремонтных работ, устроив нечто вроде закрытого тендера. Для этого необходимо обратиться сразу в несколько подрядных организаций с предложением составить смету. Результатом такого тендера станет определение организации, которая будет выполнять ремонтные работы. Выбор компании-подрядчика может осуществляться в результате сравнения предоставленных ими сметных разработок с указанием всех видов работ и подробным объяснением для каждого из них.
Однако решающим критерием выбора должна быть не только итоговая стоимость - необходимо учитывать еще и степень проработки сметы, поскольку это позволяет в дальнейшем регулировать взаимоотношения в течение всего времени ремонтных работ. По крайней мере, так можно "отфильтровать" компании сомнительной благонадежности, сметы которых определяют стоимость предстоящего ремонта настолько приблизительно, что впоследствии это может привести к злоупотреблениям со стороны подрядчика и удорожанию окончательной стоимости ремонта за счет выявления "забытых" работ, таких, например, как вывоз мусора.
Основные параметры
Смета, как и проект, составляется на основе серьезного анализа имеющегося жилья. Для этой цели специалисты архитектурно-строительной фирмы или компании-подрядчика, разрабатывающие смету, проводят обследование квартиры, в ходе которой делают точные обмеры, обследуют состояние стен, перекрытий, полов и потолков, инженерных коммуникаций и электропроводки, а также других элементов. Это обусловлено тем, что стоимость ремонтных работ, отраженных в смете зависит и от комплекса таких объективных факторов, как состояние конструкций и поверхностей квартиры, коммуникаций, электропроводки - подробная смета составляется с описанием перечисленных особенностей. В сметной документации отражены затраты на демонтаж, материалы, стоимость строительных и транспортных работ, представляющих этапы реализации ремонта, выраженные в денежной форме.
Составленная смета является документом, который не только отражает реальную стоимость ремонта, но и предоставляет возможность скорректировать ее с целью сокращения затрат, найти оптимальное соотношение цены и качества, сократить расходы, а также определить четкие сроки и проконтролировать качество и объемы ремонтно-строительных работ. Ведь, как правило, заказчик и подрядчик оговаривают определенную периодичность расчетов, которые чаще всего производятся по окончании технологических этапов строительно-монтажных работ. Для того, чтобы у заказчика была возможность контролировать выполненные объемы работ, смета должна детально отражать все процессы строительства, подробно определять их объемы и стоимость.
Такие сведения предоставляются в подробной смете, тогда как укрупненные сметы этого делать не позволяют, отражая только основные пункты расчета конечной стоимости. Так, если укрупненная смета содержит лишь 10 пунктов, в подробной - таких пунктов может насчитываться от 50 и выше. Соответственно, надо требовать у разработчиков подробную смету - это даст возможность впоследствии контролировать расход материалов и проведение работ, а также обозначит за что конкретно и сколько именно надо заплатить и даст возможность поторговаться по каким-то пунктам.
Оговорки
Cтоит отметить, что смета составляется до начала демонтажных работ, поэтому, как бы ни была она профессионально сделана, все-таки существует некая возможность корректировки затратной части.
Так, после работ по демонтажу покрытий, перегородок, оборудования может выясниться, что запланированные работы нерентабельны и их имеет смысл заменить другими. Подобного рода коррективы могут как повысить, так и сократить конечную стоимость ремонта, а, соответственно, изменить смету в ту или иную сторону и, конечно, потребуют внесения изменений в проектную документацию. Кстати, согласно нормам СНИП, затраты на ремонт могут увеличиваться в пределах 10% от сметной стоимости за счет непредвиденных расходов.