Перед началом любого ремонта нужно с максимальной точностью определить для себя, его цели, то есть решить, какой уровень ремонта предполагается. И соответственно этому планировать финансовые расходы и время, необходимое на обновление жилища. Ремонт бывает двух видов: косметический или капитальный. Но возможен более простой и менее капиталоёмкий вариант - экспресс-декорирование. Это облегчённый вариант обновления квартиры, при котором главной целью ставится изменение художественного образа помещения с возможными небольшими функциональными нововведениями. Скажем, изменение внешнего вида кабинета, спальни, гостиной или детской. Как правило, затраты времени и финансов в этом случае минимальны. В зависимости от замысла некоторые старые элементы интерьера—окна и двери, потолок, паркет, предметы мебели, осветительные приборы, сантехнические коммуникации, старая электропроводка - могут даже остаться без изменений. А в сочетании с новым оформлением - тканями, аксессуарами, меблировкой, конструкциями, отделкой и окраской - они совершенно преобразят жилое пространство. Как правило, в этом случае предпринимают только «очаговые», избирательные отделочные работы по максимально облегчённой технологии.
Сколько-нибудь серьёзных строительных решений экспресс-декорирование не предполагает. Итак, максимальный эффект достигают минимальными средствами. Правда долговечность такого ремонта под вопросом, она зависит от исходного состояния интерьера. Косметический ремонт. Несколько больших затрат денег и времени требует косметический ремонт. Высокого качества отделочных работ достичь, как правило, не позволяет. Например, при таком ремонте, переклеивая обои, не перештукатуривают под ними стены, не занимаются их выравниванием, а, циклюя старый паркет, меняя линолеум или ковролин, не интересуются состоянием подпаркетного «пирога», стяжки, не занимаются ремонтом чёрных полов, ограничиваясь настиланием нового слоя оргалита, в лучшем случае - фанеры. Разумеется, не монтируют и подогрев пола. А, устанавливая новые розетки, не меняют электропроводку. Новая сантехника монтируется на прежние места, система водоснабжения и канализации остаётся нетронутой. Как правило, оставляют старые радиаторы отопления, окна и двери не меняют, а реставрируют.
Если же новые двери и ставят, то не доводят плоскости стен вокруг проёмов до необходимого вертикального состояния. Укладывая новую керамическую плитку, не занимаются полноценной подготовкой стен под неё и выведением углов схождения стен до 90°. При косметическом ремонте не предпринимается никаких перепланировочных действий. Не проектируется в этом случае и создание встроенной мебели, да и сам проект отсутствует. Капитальный ремонт. Ремонт, максимально насыщенный действиями по переделке квартиры, превращается в её полное переустройство. Переустройство включает или частичную, или полную перепланировку с изменением соотношения размеров жилых и нежилых площадей квартиры, а также переустановку всей сантехники с новым расположением трасс сантехнических коммуникаций. Демонтируются старые внутренние перегородки и возводятся новые, на других местах.
В монолитных стенах, которые нельзя сносить, могут быть прорезаны новые проёмы и заложены имевшиеся. Почти всегда демонтируется старый и создаётся новый чёрный пол - основание для паркета, плитки (многослойный «пирог» со всеми необходимыми элементами). Реконструкция не обходится без полной переделки всей системы водоснабжения, отопления - со сменой труб и радиаторов, заменой стояков горячей и холодной воды и стояка канализации, предусматривает полную замену электрооборудования и проводки, монтаж нового распределительного щитка и автоматов по всем правилам безопасности, с расчётом нагрузки от каждого прибора потребителя энергии. По желанию заказчика в перечень общестроительных работ закладывается монтаж системы вентиляции и кондиционирования, устройство скрытых коммуникаций системы домашнего кинотеатра, системы тёплого пола, коммуникаций для сауны или гидромассажной ванны. Эти общестроительные работы сменяются отделочными, на которые и приходятся наибольшие затраты. Имеется в виду отделка полов, стен и потолков. При этом если затраты на общестроительные материалы можно относительно стабильно прогнозировать, то затраты на отделочные материалы определяются запросами самих хозяев и дизайнера. Цена на паркет, керамическую плитку, краски, обои, ткани может увеличиться во много раз, в зависимости от модели, марки, коллекции, состава. Как правило, реконструкция сопряжена и с установкой нового кухонного и сантехнического оборудования. Часто в перечень работ включают монтаж системы безопасности с домофоном и видеонаблюдением.
Возможен монтаж встроенной мебели, иногда-встроенных аквариумов и различного архитектурного декора (многоуровневых потолков, сложных по пластике и конструкции стен, ниш, проёмов, арок, колонн, лепного декора). Также предусматриваются установка и наладка сложного оборудования: стиральной машины, гидромассажной ванны и т. п. При реконструкции создают новую систему освещения, вентиляции, утепляют и остекляют лоджии и балконы, обязательно ставят новые входные и внутренние двери и меняют окна. Завершается реконструкция покупкой новой мебели и аксессуаров. Если вы позволите себе не экономить на выборе понравившихся моделей, то затраты на это способны увеличить общую стоимость ремонта на порядок. Расход времени и средств на реконструкцию порой удаётся существенно сократить. Это возможно, если вы намерены купить квартиру в новом, ещё строящемся доме.
В этом случае можно заказать желаемую планировку (если такой вариант предусмотрен) и выбрать тот или иной комплекс полных или частичных отделочных работ. В итоге экономятся средства на демонтаж ненужных стен, отделки и оборудования, на вывоз тонн строительного мусора и на строительство и частичную отделку новых перегородок. Настоящее Положение определяет порядок осуществления ремонта и реконструкции жилых помещений (в дальнейшем квартир) в жилых многоквартирных домах, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности — за исключением домов коттеджного (усадебного) типа, находящихся вместе с земельными участками в собственности и владении граждан, — выполняемых по инициативе физических и юридических лиц: собственников, нанимателей (арендаторов) квартир (далее инициаторов) или уполномоченных ими лиц. Ремонт и реконструкция квартир могут осуществляться только при условии соблюдения законных прав и интересов всех жильцов данных квартир, собственников, нанимателей (арендаторов) квартир дома, а также собственников и владельцев домов. В зависимости от характера и объемов работ могут осуществляться следующие виды ремонта и реконструкции:
1.РЕМОНТ ТЕКУЩИЙ, связанный с восстановлением исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержанием эксплуатационных показателей и санитарно-гигиенических условий проживания — без объединения и перепланировки отдельных помещений и изменения их функционального назначения, без перекладки инженерных сетей, производится без оформления специального разрешения местных органов исполнительной власти, собственников и владельцев домов;
2. РЕМОНТ КАПИТАЛЬНЫЙ, связанный с установкой, перекладкой и переносом участков и узлов инженерных систем и оборудования, устройством дополнительных неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий; устранением неисправностей элементов несущих стен и каркаса, заменой их на более долговечные и экономичные; оборудованием системами отопления и водоснабжения, газоснабжения, канализации, электроснабжения и другими инженерными системами; наружным утеплением стен, производится по разрешению собственников (владельцев) домов, а также, при необходимости, организаций, осуществляющих техническое обслуживание и надзор за безопасностью эксплуатации, установки и переноса инженерных систем и оборудования.
3. РЕКОНСТРУКЦИЯ, связанная с увеличением общей площади и (или) объема квартир за счет включений смежных нежилых помещений общего пользования, оборудования балконов, лоджий, веранд и террас с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям; объединением двух и более смежных квартир в одну; с перепланировкой квартиры без изменения общей площади и объема; оборудованием в квартирах кухонь, ванных комнат, душевых, санузлов; устройством неотапливаемых кладовых и погребов в цокольной части дома, производится на основании решений исполкомов административных районов. Ремонт и реконструкция квартир, выполняемые по инициативе их собственников, а также нанимателей (арендаторов) в домах коммунальной собственности, производятся за счет инициаторов.
Какие работы запрещены?
При осуществлении ремонта и реконструкции квартир ЗАПРЕЩАЕТСЯ производство работ, ведущих к снижению несущей способности и эксплуатационной пригодности конструкций зданий, к снижению технической долговечности и сохранности отдельных помещений или дома, ухудшению внешнего архитектурного облика, а также с нарушением действующих строительных, ремонтных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований и Закона об охране историко-культурного наследия, в том числе: работ, приводящих к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов), колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций; работ, которые влекут за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений; оборудование и переоборудование жилых и нежилых помещений, балконов, лоджий, террас, а также чердаков и плоских кровель — для содержания животных; перепланировка квартир, лишающая части их жильцов возможности пользования кухней, туалетом, ванной, душем; устройство жилых комнат без естественного освещения; установка перегородок, попадающих в оконные проемы.
Ремонт и реконструкция квартир в домах, находящихся под охраной государства как объекты историко-культурного наследия, производятся с разрешения Государственной инспекции по охране историко-культурного наследи Получение разрешений на выполнение капремонта квартир. Для получения разрешения на выполнение капитального ремонта по перечню вышеперечисленных работ настоящего положения инициатор обращается с заявлением к собственнику или владельцу дома. Заявление подписывается всеми совершеннолетними членами семьи. К заявлению прилагаются: технический паспорт квартиры, либо копия лицевого счета, либо договор аренды; копия плана квартиры, изготовленная Бюро регистрации и технической инвентаризации (БРТИ); договор на техническое обслуживание квартиры (в домах коммунальной собственности); перечень (описание) работ по капитальному ремонту, на производство которых запрашивается разрешение; Заключение Государственной инспекции по охране историко-культурного наследия, если квартира размещается в доме, который охраняется государством как историко-культурная ценность.
При необходимости при рассмотрении заявления собственник (владелец) дома имеет право: провести технический осмотр квартиры; затребовать у инициатора экспертное заключение организации, имеющей соответствующую лицензию, о технической возможности выполнения заявленных работ. Получение разрешений на выполнение реконструкции квартир. Для получения разрешения на реконструкцию квартиры (квартир) по перечню реконструкционных работ настоящего положения инициатор реконструкции обращается с заявлением в администрацию района по месту жительства. Заявление подписывается всеми совершеннолетними членами семьи.
К заявлению прилагаются: технический паспорт квартиры (квартир в случае объединения 2 и более смежных квартир), либо копия лицевого счета, либо договор аренды; договор на техническое обслуживание квартиры (квартир) (в домах коммунальной собственности); копия плана квартиры (квартир), изготовленная в БРТИ; перечень (описание) работ, на производство которых запрашивается разрешение; план-схема перепланировки квартиры (квартир), принципиально согласованная с отделом архитектуры района (при необходимости согласованная также с центром гигиены и эпидемиологии и органом государственного пожарного надзора); письменное согласие на выполнение заявленных работ собственника (владельца) дома (в домах некоммунальной собственности).
Дополнительно при необходимости по требованию районной администрации инициатор реконструкции: предоставляет заключение Государственной инспекции по охране историко-культурного наследия, если квартира размещается в доме, который охраняется государством как историко-культурная ценность; предоставляет экспертное заключение организации, имеющей соответствующую лицензию, о технической возможности выполнения заявленных работ; проводит опрос лиц, чьи интересы затрагиваются предполагаемой реконструкцией, с оформлением письменных документов. В месячный срок со дня предоставления инициатором всех необходимых документов, при положительном заключении по вышеперечисленным пунктам, вопрос выносится на рассмотрение заседания исполкома районной администрации. Проект решения согласовывается: с инициатором реконструкции; с собственником (владельцем) дома (в домах некоммунальной собственности). В решении указываются: инициатор и источник финансирования работ.